Pourquoi Airbnb Smart Pricing peut suggérer un mauvais prix

Airbnb Smart Pricing peut être un outil utile, notamment pour les nouveaux hôtes qui ne savent pas quel tarif appliquer à leur logement. Il permet d’obtenir rapidement une recommandation de prix et de rester compétitif sur la plateforme.

Cependant, il existe un problème important :

Airbnb n’explique pas clairement pourquoi il recommande un prix spécifique.

Pour de nombreux hôtes, cela rend les recommandations difficiles à comprendre et à accepter.

Le problème de la « boîte noire »

Lorsque Airbnb suggère un tarif par nuit, l’hôte ne voit généralement pas le raisonnement complet derrière cette recommandation.

Par exemple, il n’est pas toujours possible de savoir :

• quelles annonces ont été utilisées pour la comparaison ;

• si ces annonces sont réellement comparables ;

• comment la demande a été calculée ;

• si les événements locaux ont été pris en compte ;

• si l’objectif est de maximiser les revenus ou simplement d’augmenter le nombre de réservations.

Au final, l’hôte voit uniquement le prix recommandé, sans comprendre la logique qui a conduit à ce résultat.

Plus de réservations ne signifie pas toujours plus de revenus

Un prix plus bas augmente souvent les chances d’obtenir une réservation.

Mais cela ne signifie pas forcément que le revenu total sera plus élevé.

Par exemple :

• 100 € par nuit avec un taux d’occupation élevé ;

• 130 € par nuit avec un taux d’occupation légèrement inférieur.

Dans le second cas, le revenu global peut être supérieur malgré un nombre de nuits réservées plus faible.

C’est pourquoi une stratégie tarifaire Airbnb ne devrait pas se concentrer uniquement sur l’occupation.

Elle doit également prendre en compte :

• les revenus ;

• la demande locale ;

• la concurrence ;

• la saisonnalité.

Si Smart Pricing est trop conservateur, un hôte peut perdre une partie de son potentiel de revenus.

De mauvais comparables entraînent de mauvais prix

L’un des principaux défis de tout outil de tarification est le choix des logements comparables.

Un appartement haut de gamme ne devrait pas être comparé automatiquement à :

• une chambre privée ;

• un studio basique ;

• un logement de qualité inférieure ;

• une propriété avec une capacité différente ;

• une annonce située dans un quartier moins attractif.

Si les comparaisons sont incorrectes, le prix recommandé risque également d’être incorrect.

Cela est particulièrement vrai pour les biens uniques :

• grands appartements ;

• maisons avec jardin ;

• logements avec vue exceptionnelle ;

• biens récemment rénovés ;

• propriétés bénéficiant d’excellentes évaluations ;

• logements avec équipements premium.

Deux logements peuvent être proches géographiquement tout en s’adressant à des clientèles totalement différentes.

Les hôtes ont besoin de contexte, pas seulement d’un chiffre

Le principal problème d’Airbnb Smart Pricing n’est pas uniquement de savoir si le prix est trop élevé ou trop bas.

Le véritable problème est l’absence de contexte.

Avant de modifier un tarif, un hôte devrait comprendre :

• combien facturent les logements similaires ;

• combien de concurrents sont disponibles dans la zone ;

• si son annonce est au-dessus ou en dessous du marché ;

• comment évoluent les prix au cours des 30 prochains jours ;

• si les données du marché sont suffisamment fiables pour prendre une décision.

Sans ce contexte, il est difficile de juger la pertinence d’une recommandation.

Pourquoi l’analyse manuelle des concurrents est difficile

De nombreux hôtes vérifient eux-mêmes les prix de la concurrence.

Mais cela demande beaucoup de temps.

Il faut :

• consulter de nombreuses annonces ;

• comparer les dates ;

• analyser la capacité d’accueil et les équipements ;

• examiner les avis ;

• déterminer quelles propriétés sont réellement comparables.

Pour un seul logement, cela peut déjà être fastidieux.

Pour plusieurs logements, cela devient rapidement impossible à faire régulièrement.

C’est pourquoi de nombreux hôtes recherchent :

• un outil de tarification Airbnb ;

• une analyse des prix Airbnb ;

• une comparaison des prix Airbnb ;

• une analyse de la concurrence Airbnb ;

• une alternative à Airbnb Smart Pricing.

Une approche plus transparente de l’analyse des prix

C’est pour cette raison que nous avons créé Corate.

Corate ne cherche pas à fournir une recommandation magique de prix.

Son objectif est d’aider les hôtes à comprendre comment leur logement est positionné par rapport au marché local.

À partir d’un simple lien Airbnb, Corate permet de visualiser :

• les logements comparables à proximité ;

• les références du marché local ;

• les tendances de prix agrégées ;

• le nombre de dates où le tarif est supérieur ou inférieur au marché ;

• la position du logement par rapport à ses concurrents.

L’objectif est simple :

Donner aux hôtes les informations nécessaires pour prendre eux-mêmes de meilleures décisions tarifaires.

Conclusion

Airbnb Smart Pricing n’est pas un mauvais outil.

Mais il ne devrait pas être utilisé comme unique source d’information.

Lorsqu’Airbnb recommande un prix, il est utile de se poser quelques questions :

• Pourquoi ce prix ?

• Quelles annonces ont été utilisées pour la comparaison ?

• Sont-elles réellement comparables à mon logement ?

• L’objectif est-il de maximiser les revenus ou les réservations ?

• Que montre réellement le marché local ?

Les meilleures décisions tarifaires reposent sur une combinaison de données de marché, d’analyse concurrentielle et de connaissance de son propre bien.

Avant de modifier vos tarifs, prenez le temps d’analyser le marché.

Corate aide les hôtes Airbnb à comprendre si leurs prix sont au-dessus, en dessous ou alignés avec leur marché local.