Perché Airbnb Smart Pricing può suggerire un prezzo sbagliato

Airbnb Smart Pricing può essere uno strumento utile, soprattutto per gli host che stanno iniziando e non sanno quale prezzo impostare per il proprio alloggio. Offre una raccomandazione rapida e aiuta a mantenere l’annuncio competitivo.

Tuttavia, esiste un problema importante:

Airbnb non spiega chiaramente perché suggerisce un determinato prezzo.

Per molti host, questo rende difficile fidarsi delle raccomandazioni.

Il problema della “scatola nera”

Quando Airbnb suggerisce una tariffa per notte, l’host normalmente non può vedere il ragionamento completo dietro quella raccomandazione.

Ad esempio, non è chiaro:

• quali annunci siano stati utilizzati per il confronto;

• se tali annunci siano realmente comparabili;

• come sia stata calcolata la domanda;

• se siano stati considerati eventi locali;

• se l’obiettivo sia massimizzare i ricavi o semplicemente aumentare le prenotazioni.

Di conseguenza, l’host vede solo il numero finale, ma non la logica che lo ha generato.

Più prenotazioni non significano sempre più ricavi

Un prezzo più basso aumenta spesso la probabilità di ricevere una prenotazione.

Ma questo non significa necessariamente ottenere maggiori ricavi.

Ad esempio:

• 100 € a notte con un’elevata occupazione;

• 130 € a notte con un’occupazione leggermente inferiore.

Nel secondo caso, il ricavo complessivo potrebbe essere maggiore, anche con meno notti prenotate.

Per questo motivo una strategia di prezzo Airbnb non dovrebbe concentrarsi esclusivamente sull’occupazione.

Dovrebbe considerare anche:

• i ricavi;

• la domanda del mercato;

• la concorrenza locale;

• la stagionalità.

Se Smart Pricing è troppo conservativo, un host potrebbe rinunciare a una parte del proprio potenziale guadagno.

Confronti sbagliati portano a prezzi sbagliati

Una delle maggiori sfide di qualsiasi strumento di pricing è scegliere proprietà realmente comparabili.

Un appartamento di fascia alta non dovrebbe essere confrontato automaticamente con:

• una stanza privata;

• un piccolo monolocale;

• alloggi di qualità inferiore;

• proprietà con capacità molto diversa;

• annunci situati in aree meno richieste.

Se il gruppo di confronto è sbagliato, anche il prezzo suggerito potrebbe esserlo.

Questo è particolarmente importante per proprietà uniche come:

• appartamenti di grandi dimensioni;

• case con giardino;

• alloggi con vista panoramica;

• immobili recentemente ristrutturati;

• proprietà con recensioni eccellenti;

• alloggi con servizi premium.

Due proprietà possono trovarsi vicine tra loro ma rivolgersi a ospiti completamente diversi.

Gli host hanno bisogno di contesto, non solo di un numero

Il problema principale di Airbnb Smart Pricing non è semplicemente stabilire se il prezzo sia troppo alto o troppo basso.

Il vero problema è la mancanza di contesto.

Prima di modificare una tariffa, un host dovrebbe sapere:

• quanto chiedono proprietà simili;

• quanti concorrenti sono disponibili nella zona;

• se il proprio annuncio è sopra o sotto il mercato;

• come evolvono i prezzi nei prossimi 30 giorni;

• se i dati disponibili sono sufficientemente affidabili.

Senza questo contesto è difficile capire se una raccomandazione abbia realmente senso.

Perché l’analisi manuale dei concorrenti è difficile

Molti host controllano manualmente i prezzi della concorrenza.

Tuttavia, questo richiede molto tempo.

Bisogna:

• consultare numerosi annunci;

• confrontare le date;

• analizzare capacità e servizi;

• leggere le recensioni;

• decidere quali proprietà siano davvero comparabili.

Per una singola proprietà è già un’attività impegnativa.

Per più proprietà diventa quasi impossibile da svolgere con regolarità.

Per questo motivo molti host cercano:

• strumenti di pricing Airbnb;

• analisi prezzi Airbnb;

• confronto prezzi Airbnb;

• analisi della concorrenza Airbnb;

• alternative ad Airbnb Smart Pricing.

Un approccio più trasparente all’analisi dei prezzi

È proprio per questo che abbiamo creato Corate.

Corate non cerca di fornire una raccomandazione “magica” sul prezzo.

Il suo obiettivo è aiutare gli host a capire come il proprio annuncio si posizioni rispetto al mercato locale.

Inserendo semplicemente l’URL di un annuncio Airbnb, Corate permette di visualizzare:

• proprietà comparabili nelle vicinanze;

• benchmark di mercato locali;

• trend di prezzo aggregati;

• il numero di date con prezzi sopra o sotto il mercato;

• il posizionamento dell’annuncio rispetto alla concorrenza.

L’obiettivo è semplice:

Fornire agli host dati di mercato reali per prendere decisioni di prezzo più consapevoli.

Conclusioni

Airbnb Smart Pricing non è uno strumento sbagliato.

Ma non dovrebbe essere considerato l’unica fonte di informazioni.

Quando Airbnb suggerisce un prezzo, vale la pena chiedersi:

• Perché proprio questo prezzo?

• Quali annunci sono stati utilizzati per il confronto?

• Sono davvero comparabili al mio?

• L’obiettivo è massimizzare i ricavi o aumentare le prenotazioni?

• Cosa sta realmente mostrando il mercato locale?

Le migliori decisioni di prezzo nascono dalla combinazione di dati di mercato, analisi della concorrenza e conoscenza della propria proprietà.

Prima di modificare le tariffe, è sempre meglio analizzare il mercato.

Corate aiuta gli host Airbnb a capire se i loro prezzi sono superiori, inferiori o in linea con il mercato locale.