Dlaczego Airbnb Smart Pricing może sugerować niewłaściwą cenę

Airbnb Smart Pricing może być przydatnym narzędziem, szczególnie dla nowych gospodarzy, którzy nie wiedzą, od jakiej ceny zacząć. Pozwala szybko ustawić stawkę i pomaga utrzymać konkurencyjność oferty.

Jest jednak jeden istotny problem:

Airbnb nie wyjaśnia dokładnie, dlaczego sugeruje konkretną cenę.

Dla wielu gospodarzy oznacza to, że trudno zaufać takim rekomendacjom.

Problem „czarnej skrzynki”

Gdy Airbnb proponuje cenę za noc, gospodarz zazwyczaj nie widzi pełnego uzasadnienia.

Nie wiadomo między innymi:

• które obiekty zostały wykorzystane do porównania,

• czy są one rzeczywiście podobne do naszej oferty,

• jak została oszacowana lokalna podaż i popyt,

• czy uwzględniono wydarzenia odbywające się w okolicy,

• czy rekomendacja ma na celu maksymalizację przychodów, czy jedynie zwiększenie szans na rezerwację.

W efekcie gospodarz widzi tylko końcową liczbę, ale nie zna logiki, która za nią stoi.

Więcej rezerwacji nie zawsze oznacza większy przychód

Niższa cena często zwiększa szansę na rezerwację.

Nie oznacza to jednak automatycznie wyższego zarobku.

Przykład:

• 400 zł za noc przy wysokim obłożeniu,

• 520 zł za noc przy nieco niższym obłożeniu.

W drugim przypadku całkowity przychód może być wyższy, mimo że kalendarz nie jest wypełniony w 100%.

Dlatego skuteczna strategia cenowa Airbnb powinna uwzględniać nie tylko obłożenie, ale również:

• przychód,

• sezonowość,

• lokalny popyt,

• ceny konkurencji.

Jeśli Smart Pricing jest zbyt zachowawczy, gospodarz może nieświadomie zostawiać pieniądze na stole.

Niewłaściwi konkurenci prowadzą do niewłaściwych cen

Jednym z największych wyzwań każdego narzędzia do analizy cen jest dobór porównywalnych ofert.

Luksusowy apartament nie powinien być porównywany z:

• pokojem współdzielonym,

• małym studiem,

• obiektem o znacznie niższym standardzie,

• ofertą w gorszej lokalizacji.

Jeżeli zestaw porównawczy jest błędny, również sugerowana cena może być błędna.

Jest to szczególnie istotne w przypadku wyjątkowych nieruchomości, takich jak:

• duże apartamenty,

• domy z ogrodem,

• nieruchomości z widokiem na morze lub góry,

• obiekty po niedawnym remoncie,

• oferty z wysokimi ocenami i dużą liczbą opinii.

Dwie nieruchomości mogą znajdować się blisko siebie, ale nie muszą konkurować o tych samych gości.

Gospodarze potrzebują kontekstu, a nie tylko liczby

Największym problemem Airbnb Smart Pricing nie jest to, czy cena jest za wysoka czy za niska.

Problemem jest brak kontekstu.

Przed zmianą cen warto wiedzieć:

• ile kosztują podobne obiekty,

• ilu konkurentów jest dostępnych w okolicy,

• czy nasza oferta znajduje się powyżej czy poniżej rynku,

• jak wyglądają ceny w najbliższych 30 dniach,

• czy dane rynkowe są wystarczająco wiarygodne.

Bez tych informacji trudno ocenić, czy rekomendacja Airbnb ma sens.

Dlaczego ręczna analiza konkurencji jest trudna

Wielu gospodarzy regularnie sprawdza ceny konkurencji ręcznie.

Jest to jednak czasochłonne.

Trzeba:

• przeglądać dziesiątki ofert,

• porównywać terminy,

• analizować liczbę gości i udogodnienia,

• sprawdzać opinie,

• oceniać, które obiekty są rzeczywiście podobne.

Przy jednej nieruchomości jest to uciążliwe.

Przy kilku staje się praktycznie niemożliwe do wykonywania regularnie.

Dlatego wielu gospodarzy szuka rozwiązań takich jak:

• narzędzie do wyceny Airbnb,

• analiza cen Airbnb,

• porównanie cen Airbnb,

• analiza konkurencji Airbnb,

• alternatywa dla Airbnb Smart Pricing.

Bardziej przejrzyste podejście do analizy cen

Właśnie dlatego powstało Corate.

Corate nie próbuje podawać „magicznej” rekomendacji cenowej.

Zamiast tego pomaga zrozumieć, jak oferta jest pozycjonowana względem lokalnego rynku.

Po podaniu linku do oferty Airbnb można zobaczyć:

• podobne obiekty w okolicy,

• benchmarki cenowe rynku,

• zagregowane trendy cenowe,

• liczbę terminów wycenionych powyżej i poniżej rynku,

• pozycję oferty względem konkurencji.

Celem jest dostarczenie gospodarzom danych, które pozwolą samodzielnie podejmować lepsze decyzje cenowe.

Podsumowanie

Airbnb Smart Pricing nie jest złym narzędziem.

Nie powinno jednak być traktowane jako jedyne źródło informacji.

Jeśli Airbnb sugeruje określoną cenę, warto zadać sobie kilka pytań:

• Dlaczego właśnie taka cena?

• Jakie oferty zostały użyte do porównania?

• Czy są one rzeczywiście podobne do mojej?

• Czy celem jest maksymalizacja przychodów czy jedynie zwiększenie liczby rezerwacji?

• Co pokazuje lokalny rynek?

Najlepsze decyzje cenowe powstają na podstawie połączenia danych rynkowych, analizy konkurencji i znajomości własnej nieruchomości.

Zanim zmienisz cenę swojej oferty, najpierw sprawdź rynek.

Corate pomaga gospodarzom Airbnb zrozumieć, czy ich ceny są powyżej, poniżej czy zgodne z lokalnym rynkiem.